Tra queste, il cosiddetto “Decreto Salva Casa” si è imposto come uno dei provvedimenti più discussi e attesi, capace di catalizzare l’attenzione di tecnici, amministratori e cittadini. La sua portata innovativa, ma anche le criticità interpretative che ha sollevato, sono state al centro di un ciclo di approfondimento a cura dell’arch. Romolo Balasso. L’obiettivo è offrire agli architetti una lettura chiara, aggiornata e critica delle principali novità introdotte, con particolare attenzione alle ricadute operative e alle responsabilità professionali.
Un contesto in continua evoluzione
Il Decreto Salva Casa nasce in un contesto segnato da una crescente complessità normativa e da una stratificazione di leggi, regolamenti e prassi amministrative che spesso hanno reso difficile, per i professionisti, orientarsi tra obblighi, deroghe e possibilità di regolarizzazione. La riforma si inserisce in una tradizione di interventi che, a partire dagli anni ’80, hanno cercato di sanare abusi edilizi e di semplificare le procedure, senza però riuscire a risolvere definitivamente le criticità del sistema.
Stato legittimo e titoli abilitativi: cosa cambia davvero
Uno degli snodi centrali del Decreto riguarda la ridefinizione dello “stato legittimo” degli immobili. La normativa, recependo anche le indicazioni delle linee guida ministeriali, stabilisce che lo stato legittimo può essere comprovato non solo dal titolo originario di costruzione, ma anche da quello relativo all’ultimo intervento che abbia interessato l’intero immobile, a condizione che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. Questo passaggio, pensato per semplificare la ricostruzione documentale, ha però sollevato dubbi tra i tecnici: la verifica della legittimità deve essere solo formale o anche sostanziale? La giurisprudenza più recente sembra orientarsi verso una verifica sostanziale, lasciando aperta una zona grigia che richiede prudenza e trasparenza nella consulenza al cliente.
Tolleranze costruttive ed esecutive: nuove soglie e parametri
Il Decreto introduce una distinzione chiara tra tolleranze costruttive (di tipo dimensionale) ed esecutive (di tipo geometrico), fissando percentuali di scostamento ammesse rispetto ai parametri progettuali. Per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, le soglie variano in funzione della superficie utile dell’unità immobiliare, mentre per quelli successivi si applica una tolleranza fissa del 2%. Un aspetto innovativo è l’estensione delle tolleranze anche ai parametri igienico-sanitari e alle distanze, ma solo entro certi limiti. Rimane tuttavia la necessità di riferirsi alle definizioni uniformi del Regolamento Edilizio Tipo (RET), con alcune incertezze applicative soprattutto nei casi di parametri riferiti all’intero edificio e non alla singola unità immobiliare.
Mutamento della destinazione d’uso: orizzontale e verticale
Un altro pilastro della riforma è la disciplina del mutamento di destinazione d’uso, che viene distinta tra cambiamenti “orizzontali” (all’interno della stessa categoria funzionale) e “verticali” (tra categorie diverse). Il mutamento orizzontale è sempre consentito, anche per l’intero immobile, mentre quello verticale è ammesso solo per singole unità immobiliari e con alcune limitazioni, soprattutto per i piani terra e seminterrati, dove è richiesta una disciplina regionale specifica. La normativa prevede inoltre che i comuni possano fissare condizioni, ma non vietare il cambio d’uso, in un’ottica di rigenerazione urbana e contenimento del consumo di suolo.
Sanatorie, regolarizzazioni e la “rottura” della doppia conformità
Il Decreto Salva Casa interviene anche sul tema delle sanatorie, introducendo strumenti di regolarizzazione per le parziali difformità e semplificando l’accertamento di conformità per gli interventi realizzati prima del 1977. Viene in parte scardinato il dogma della doppia conformità, almeno per alcune tipologie di intervento, distinguendo tra conformità urbanistica (da verificare al momento della domanda) e conformità tecnica (da riferire al momento della realizzazione). Questo rappresenta un passo avanti per la risoluzione di molte situazioni “bloccate” dal passato, ma richiede una lettura attenta delle norme e delle eventuali leggi regionali.
Responsabilità e ruolo del professionista
Un filo rosso che attraversa tutta la riforma è la crescente responsabilità attribuita ai tecnici. L’obbligo di informare il cliente in forma scritta o digitale su tutte le criticità normative, la necessità di motivare le scelte progettuali e di documentare in modo analitico l’iter logico seguito, sono elementi che rafforzano il ruolo consulenziale dell’architetto, ma impongono anche una maggiore attenzione nella gestione del rischio professionale.
Il Decreto Salva Casa rappresenta un tentativo importante di semplificare e razionalizzare la disciplina edilizia, ma lascia aperte numerose questioni interpretative e applicative. Per il professionista, la chiave è mantenere un approccio critico, aggiornarsi costantemente e saper comunicare con chiarezza le incertezze normative al cliente. Solo così è possibile trasformare le novità legislative in opportunità di crescita e di tutela per la propria attività.
Lo stato legittimo può essere comprovato dal titolo originario di costruzione, da quello che ha legittimato l’immobile o dall’ultimo titolo relativo a un intervento che abbia interessato l’intero immobile, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. In caso di immobili realizzati prima dell’obbligo del titolo edilizio, è sufficiente una documentazione probatoria che attesti la consistenza originaria.
Sì, ma solo entro i limiti fissati dalla legge: per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 valgono percentuali variabili in base alla superficie utile, mentre per quelli successivi la tolleranza è fissa al 2%. Le tolleranze si applicano anche alle distanze e ai requisiti igienico-sanitari, ma non a tutti i parametri regolamentari.
No, il cambio da garage (C/6) ad abitazione è considerato un mutamento verticale di destinazione d’uso e, secondo la giurisprudenza più recente, può essere soggetto a limitazioni, soprattutto se comporta un incremento del carico urbanistico. In alcuni casi, per immobili condonati, il cambio d’uso può essere precluso.
Il tecnico deve informare il cliente in forma scritta o digitale su tutte le criticità normative, motivare le scelte progettuali e documentare analiticamente l’iter seguito. È fondamentale adottare un approccio prudente e trasparente, soprattutto in presenza di incertezze interpretative.
La superficie utile di riferimento è quella definita dal Regolamento Edilizio Tipo (RET), anche se alcune regioni o comuni possono adottare definizioni diverse. In caso di dubbi, è consigliabile fare riferimento alle definizioni uniformi e, se necessario, richiedere chiarimenti all’amministrazione locale.
La questione è oggetto di dibattito: alcune sentenze ritengono che il decreto non abbia effetti retroattivi su procedimenti già conclusi, mentre in altri casi è stato applicato a procedimenti ancora in corso. È importante valutare caso per caso e tenersi aggiornati sulle evoluzioni giurisprudenziali.
